買透天看了三次房，都挑白天去——真正會吵架的那幾件，連謄本都看不出來

簽約前該做的查證，一半在紙上，一半在腳上。紙上那一半你自己就申請得到，腳上那一半沒有人可以替你走。

先把兩件事拆開。你在看屋時看到的是「使用現況」——房子長什麼樣、院子多大、車停不停得進去；謄本上寫的是「權利範圍」——這塊地登記給誰、面積多少、有沒有被設定、有沒有限制登記。我帶看過的屏東老透天，這兩套資料特別容易對不起來，屋主講給我聽的過程也大同小異：早年一戶一戶蓋、一段一段讓，牆的位置、巷子的寬度、後院的範圍，是當時鄰居之間喬出來的，喬完沒有人回頭去改登記。

「透天沒有公設、沒有管委會，比較單純。」這句話我聽過很多次。前半段是對的，後半段不一定——透天少了管委會，也就少了一個幫你查、幫你出面的人，界址、通行、排水、增建這些問題，最後都會回到買賣雙方自己身上。這篇引到法規的地方，條號與條文原文會一起放上來，你可以自己到全國法規資料庫核對一次；至於你那一間實際會被怎麼認定，那是另一件事，我會分開講。

這篇分成幾節，各講什麼

• 文件查得到的，跟只能用腳查的
• 門口那條路：地號在誰名下
• 圍牆不是界址：地界怎麼確認
• 加蓋那一層：權狀沒寫，責任還在
• 下雨天那一趟：水往哪裡走
• 晚上那一趟：停車、照明與噪音
• 「現況交屋」四個字免掉了什麼
• 簽約前該拿到手的六份文件
• 最常出事的八個地方
• 走一趟的順序
• 常見問題

一、先分清楚兩件事：文件查得到的，跟只能用腳查的

先把兩種問題分開。

買透天真正會出事的地方，多半不是屋況，是「權利範圍」跟「使用現況」對不起來。

權利那一套躺在地政事務所，是登記制度的產物，寫在紙上：誰是所有權人、地有多大、建物登記到哪裡為止、有沒有抵押權或其他他項權利、有沒有查封或限制登記。使用那一套躺在現場，是幾十年來大家怎麼用出來的：牆蓋在哪、車從哪裡進、水往哪裡流、後面那間鐵皮是誰搭的。平常這兩套資料各過各的日子，只有換手的那一天，它們會被放在同一張桌上比對。

紙上那一半，你今天下午就查得到。

現場那一半只能用時間換。它沒有捷徑，也沒有一份文件可以代替——因為會出問題的通常不是「有沒有登記」，而是「登記的跟實際用的不一樣，而且已經不一樣很多年了」。這種落差平時沒有人在意，通常是在鄰居換人、房子換手、或是要申請什麼的時候，才會被翻出來。

先做紙上那一半，再帶著問題去現場。下一節從最常被忽略的那一項開始：路。

二、門口那條路是誰的？路面是路，地號不一定是公家的

「這條路都走幾十年了，怎麼可能不能走。」這句話我在屏東聽過很多次。

不一定。

走了幾十年是事實，但「可以走」這件事背後的依據有好幾種，而不同的依據，法律地位差很多：可能是已經成為公眾通行的既成道路，可能是主管機關認定的現有巷道，可能是法律上的鄰地通行權，也可能只是這塊地的所有權人一直沒有計較。前面幾種你比較站得住腳，最後一種則是隨時可能改變的默契——尤其在對方換人、或那塊地要出售、要蓋房子的時候。

這一段要回到民法第 787 條的袋地通行權（民法第三編物權第二章所有權第二節，法規最新修正日期民國 110 年 1 月 20 日）：

第 1 項：土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用時，除因土地所有人之任意行為所生者外，土地所有人得通行周圍地以至公路。

第 2 項：前項情形，有通行權人應於通行必要之範圍內，擇其周圍地損害最少之處所及方法為之；對於通行地因此所受之損害，並應支付償金。

第 3 項：第七百七十九條第四項規定，於前項情形準用之。

條文出處：全國法規資料庫－民法第 787 條

翻成白話：土地如果跟公路沒有適宜的聯絡、沒辦法正常使用，法律不會讓你困在裡面；但這個出口有條件。第一，這個困住的狀態不能是自己弄出來的——條文把「因土地所有人之任意行為所生者」排除在外。第二，走哪一段不是你說了算，要在通行必要的範圍內，挑周圍地損害最少的位置與方法。第三，通行不是免費的，對通行地造成的損害，條文寫的是「並應支付償金」。實際能不能主張、走哪一條、償金怎麼算，回到個案的地形與周邊地權狀況，談不攏就是協議或訴訟。

所以查證動作很具體：向地政事務所申請地籍圖謄本，把房子四周、以及你每天出入必經的每一筆地號抄下來，再逐筆申請土地登記謄本看所有權人。如果門口那條是私人地號，接著問三件事：現在是誰在使用、有沒有留下書面的同意或協議、將來對方如果要圍起來或改建，你手上有什麼依據。

還有一件事要分清楚：民法第 787 條處理的是「袋地」這一種情形。你門口那條路如果被認定為既成道路或現有巷道，依據就不是這一條，而是建管系統與各地方政府的認定標準——那一塊本文不列條號，請直接向所轄建管單位確認。

路的問題，最好在出價之前就問完。

三、圍牆不等於界址：牆在哪，跟地在哪是兩件事

先講一句可能會得罪人的話：你看到的那道圍牆，不代表地界。

圍牆是人蓋的，界址是測出來的。兩者對不上，在老透天並不罕見。

原因不難理解。我在現場聽到的版本大同小異：早年一整排透天常常是陸續蓋起來的，蓋的時候鄰居之間口頭喬一下、退一點讓一點，牆就這樣立下去了；當事人都還在的時候不會有問題，等到兩邊都換過屋主，新的人只看得到牆，看不到當年的默契。時間久了，牆是唯一還站著的證據，但它證明的是「怎麼用」，不是「地在哪」。

界址的認定要以地政機關實地測量的結果為準，依據在地籍測量實施規則（法規最新修正日期民國 112 年 1 月 13 日）第 204 條與第 221 條：

第 204 條：土地有下列情形之一者，得申請土地複丈（以下簡稱複丈）：一、因自然增加、浮覆、坍沒、分割、合併或變更。二、因界址曲折需調整。三、依建築法第四十四條或第四十五條第一項規定調整地形。四、宗地之部分設定地上權、農育權、不動產役權或典權。五、因主張時效完成，申請時效取得所有權、地上權、農育權或不動產役權。六、鑑界或位置勘查。

第 221 條第 1 項：鑑界複丈，應依下列規定辦理：一、複丈人員實地測定所需鑑定之界址點位置後，應協助申請人埋設界標，並於土地複丈圖上註明界標名稱、編列界址號數及註明關係位置。二、申請人對於鑑界結果有異議時，得再填具土地複丈申請書敘明理由，向登記機關繳納土地複丈費申請再鑑界，原登記機關應即送請直轄市或縣（市）主管機關派員辦理後，將再鑑界結果送交原登記機關，通知申請人及關係人。三、申請人對於再鑑界結果仍有異議者，應訴請法院裁判或以訴訟外紛爭解決機制處理，登記機關不得受理其第三次鑑界之申請。

第 221 條第 2 項：前項鑑界、再鑑界測定之界址點應由申請人及到場之關係人當場認定，並在土地複丈圖上簽名或蓋章。申請人或關係人不簽名或蓋章時，複丈人員應在土地複丈圖及土地複丈成果圖載明其事由。

條文出處：全國法規資料庫－地籍測量實施規則第 204 條、第 221 條

翻成白話：界址是複丈人員到現場測定、再協助你埋下去的那個界標；賣方指的、鄰居說的、你自己用捲尺量的，都只是「他認為的」。另外兩件事順便記起來：鑑界那天測出來的界址點，要由申請人與到場的關係人當場認定、在土地複丈圖上簽名或蓋章，所以人要到；對結果有異議可以申請再鑑界，但再鑑界還是不服，就只能訴請法院裁判或走訴訟外的處理機制，登記機關不受理第三次鑑界。

牆和圖對不起來，通常是兩種方向：

• 牆蓋出去了：占到鄰地或計畫道路用地，日後鄰地所有權人或主管機關可以要求處理，處理的成本與麻煩會落在當時的所有權人身上。
• 牆往內縮了：你買到的地比你走進去的範圍大，聽起來像賺到，但被讓出去的那一塊已經被別人用了很多年，要拿回來不一定容易。

牆和圖對不起來，先鑑界，再簽約。

四、加蓋那一層：權狀上沒有它，責任卻跟著房子走

講完地上的線，講地上的東西。

權狀上沒有的加蓋，不會因此變成沒有責任的東西——它只是不能單獨移轉，通常也不進鑑價。

我帶看過的屏東透天，後院搭一間、頂樓加一層、車庫往外拉一段，看到的次數不算少。這些空間在生活上是真的好用，在文件上卻可能完全不存在：建物登記謄本的面積沒有它，建物測量成果圖的範圍沒有它，銀行的鑑價報告也不一定把它算進去。但它是實體，會漏水、會擋到鄰居的採光、會被檢舉、也可能被查報。

違章建築怎麼認定、被查報之後怎麼處理，看建築法第 25 條（法規最新修正日期民國 111 年 5 月 11 日）與違章建築處理辦法第 2 條、第 5 條（法規最新修正日期民國 101 年 4 月 2 日）：

建築法第 25 條第 1 項：建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除。但合於第七十八條及第九十八條規定者，不在此限。

違章建築處理辦法第 2 條：本辦法所稱之違章建築，為建築法適用地區內，依法應申請當地主管建築機關之審查許可並發給執照方能建築，而擅自建築之建築物。

違章建築處理辦法第 5 條：直轄市、縣（市）主管建築機關，應於接到違章建築查報人員報告之日起五日內實施勘查，認定必須拆除者，應即拆除之。認定尚未構成拆除要件者，通知違建人於收到通知後三十日內，依建築法第三十條之規定補行申請執照。違建人之申請執照不合規定或逾期未補辦申領執照手續者，直轄市、縣（市）主管建築機關應拆除之。

條文出處：全國法規資料庫－建築法第 25 條、違章建築處理辦法第 2 條、第 5 條

翻成白話：認定的關鍵是「該申請執照卻沒申請」，處理的流程是「查報 → 五日內勘查 → 拆除或限期補照」。落到買賣上，這件事要拆成三個問題分開問，答案不會一樣——

1. 會不會被拆：先看有沒有被查報。被查報之後主管機關要在五日內實施勘查，認定必須拆除的就拆；認定還不到拆除要件的，會通知違建人在三十日內補行申請執照，補得不合規定或逾期沒補，一樣要拆。你那一間實際會被怎麼認定、排在什麼順序，請直接向所轄建管單位查。
2. 漏水或鄰損誰負責：交屋之後，實體在誰手上，第一線被找的就是誰，所以責任要在契約裡先講好。
3. 銀行算不算：鑑價通常以登記面積為主，你多出來的那些空間，不一定會變成你貸得到的金額。

實務上比較安全的做法，是把增建部分的現況、有沒有被查報、如果日後被要求拆除由誰負責、拆除後的修復費用怎麼算，一條一條寫進契約，而不是靠一句「反正大家都這樣」。

沒寫進契約的，交屋以後都是你的。

五、下雨天那一趟：晴天看不到的，雨天兩小時就看到了

這一節只有一句話要記：挑一場雨，再去一次。

排水是透天最貴的隱形問題，而它只在下雨的時候現形。

晴天去看屋，你看得到的是乾的地面、乾的牆角、乾的車庫。雨天去，地面會告訴你水往哪裡走、哪裡積得比較久、房子與路面的高低差夠不夠，牆角會告訴你水痕在什麼高度、壁癌是新的還是舊的。這些資訊沒有一份文件寫得出來，但它們決定了你將來要不要花錢處理，以及要花多少。

雨天那一趟，看這幾件事就夠：

• 水的方向：從路面往房子流，還是從房子往外流。
• 積水的位置：門口、車庫、後院、樓梯間，哪一個最先積、最慢退。
• 屋內的痕跡：牆角、天花板邊緣、樓梯下方，有沒有水痕或新粉刷過的色差。
• 屋頂與落水管：頂樓排水孔有沒有被增建壓住、落水管有沒有接到該去的地方。

政府公開的地勢與淹水潛勢圖資可以先看，但要注意版本與更新年份，舊版與新版的判讀不一定相同。這篇不寫任何特定路段或社區的淹水結論——那需要一手資料與逐案比對，我沒有，也不打算用印象填。

雨天那一趟，通常是最值得的一趟。

六、晚上那一趟：白天空著的位置，晚上不一定空著

雨天那趟講完，還有一趟不能省。

白天你看的是房子，晚上你看的是鄰居怎麼使用這條巷子。

我遇過的巷弄型透天，日常麻煩最常出在「停車」。白天大家上班上學，巷子看起來很寬；晚上車全部回來，你要倒車進車庫的那個角度可能就不見了。除了停車，晚上還看得到白天看不到的三件事：路燈與巷口的照明夠不夠、附近有沒有夜間營業或作息很不一樣的鄰居、以及垃圾車與資源回收的時間會不會剛好卡住你出入。

不用進屋，站在門口十分鐘就夠。

有一件事要提醒你：這一趟看到的東西，是拿來評估「這個生活條件適不適合你」，不是拿來評價任何一戶人家。屏東是小地方，繞來繞去都認識，把觀察寫成事實紀錄就好——幾點、幾台車、停在哪裡——不要寫成對某個人的判斷，也不需要跟賣方或鄰居爭論。

下一節講那個大家最想拿來省掉這些麻煩的四個字。

七、想說「反正是現況交屋」？這四個字沒有你想的那麼硬

講到這裡，大概會有人心裡浮出一句：反正契約都會寫「現況交屋」，我看得那麼細做什麼？

有差。

「現況交屋」不是法律上的專有名詞，它是契約用語，白話講是「買方接受標的物目前的狀態」。問題在於「目前的狀態」是什麼，雙方認知常常不一樣：賣方以為是「你看過了就算數」，買方以為是「我沒看到的不算」。這四個字要有意義，前提是「現況」本身有被記錄下來。

責任分配要回到民法的物之瑕疵擔保：第 354 條講賣方擔保什麼，第 366 條講「免除特約」的界線在哪（法規最新修正日期民國 110 年 1 月 20 日）：

第 354 條第 1 項：物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。

第 354 條第 2 項：出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。

第 366 條：以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。

條文出處：全國法規資料庫－民法第 354 條、第 366 條

翻成白話：賣方本來就要擔保交屋時的房子沒有減損價值、或影響通常使用與契約預定效用的瑕疵；而想用特約把這個擔保免掉或縮小的，只要賣方是「故意不告知瑕疵」，第 366 條寫的是「其特約為無效」。要注意界線在哪：條文管的是「免除或限制擔保義務的特約」，至於「現況交屋」四個字在你那份契約裡算不算這種特約、賣方是不是故意不告知，要看契約實際怎麼寫與個案事實怎麼認定，條文給的是界線，不是自動的結論。雙方都不知道的隱藏瑕疵，責任怎麼分，一樣回到契約條款。

兩邊的角度都講一下，比較公平：

• 你是買方：與其相信對方口頭說「沒問題」，不如把你檢查過的每一項與對方的答覆寫進特約條款，讓「現況」變成一份可以對照的清單。
• 你是賣方：知道的事就寫出來。寫了通常只是價格上少一點，不寫而日後被翻出來，處理成本會高很多。

四個字保護的是「有寫下來的現況」，不是「沒人講過的一切」。

八、簽約前該拿到手的六份文件：五份自己去申請，一份等人給

這一節是清單，你可以直接照著去申請。

這六份裡面有五份你自己就申請得到，只是分在兩個窗口：四份在地政事務所，一份在建管（工務）單位。真正要等別人給的只有最後一份。

1. 土地登記謄本（地政事務所）：所有權人、面積、權利範圍、他項權利與限制登記——先看有沒有你不認識的名字或不知道的設定。
2. 建物登記謄本（地政事務所）：登記的建物面積、樓層與構造；把它跟你現場看到的空間相減，差額就是增建的量。
3. 地籍圖謄本（地政事務所）：這塊地的形狀與四周地號關係，是查通行與界址的起點。
4. 建物測量成果圖（地政事務所）：登記的建物範圍到哪裡為止，看牆與後院是不是在裡面。
5. 使用執照（建管／工務單位）：當初核准蓋成什麼樣子，跟你現在看到的差在哪。這一份不在地政事務所，要向所轄建管（工務）單位申請——很多人以為謄本一次調齊就結束了，漏掉的常常就是這一份。
6. 不動產說明書與屋況說明書（仲介與賣方提供）：整份清單裡唯一要等別人給你的，看的是「他們揭露了什麼」。

最後那一份的義務寫在不動產經紀業管理條例（法規最新修正日期民國 110 年 1 月 27 日）：第 22 條第 1 項第 5 款規定不動產說明書應由經紀業指派經紀人簽章，第 23 條、第 24 條則規定要怎麼解說、怎麼交付。

第 23 條第 1 項：經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。

第 23 條第 2 項：前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。

第 24 條第 1 項：雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。

第 24 條第 2 項：前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。

條文出處：全國法規資料庫－不動產經紀業管理條例第 22 條、第 23 條、第 24 條

翻成白話：這份說明書不是參考資料——條文寫的是「視為租賃或買賣契約書之一部分」，上面寫了什麼，就等於契約寫了什麼。所以兩件事都要做：一是簽約時確認它有交到你手上、你也簽了章；二是你在意的事情要用書面問、請對方書面答，讓答案進到說明書或特約條款裡。說明書揭露的是「已知」的事，沒寫不等於不存在，但寫進去的，就有契約上的份量。

這裡再說一次我的立場：我是仲介，我有成交的利益。正因為這樣，前面那五份（四份跑地政、一份跑建管）我建議你自己申請、自己核對一次——你手上有原始資料，我們談的時候才會是在談同一件事。

九、最常出事的八個地方

上面一節一節拆得比較散，這裡收成八條，拿著對你正在看的那一間就好：

1. 路面是路，地號不一定是公家的——出入必經的每一筆地號都要查所有權人，通行的依據是既成道路、現有巷道還是袋地通行權，法律地位不一樣。（民法第 787 條）
2. 圍牆不是界址——牆只代表當年怎麼用，界址以地政事務所鑑界的結果為準。（地籍測量實施規則第 204 條、第 221 條）
3. 加蓋不進權狀，責任卻進門——不能單獨移轉、通常不進鑑價，但拆除、漏水、鄰損這三件事，交屋後都是新屋主在扛。（建築法第 25 條；違章建築處理辦法第 2 條、第 5 條）
4. 雨天沒去過，等於沒看過排水——水的方向、積水位置與牆角水痕，晴天全部看不到。（無法源，屬現場查證）
5. 晚上沒去過，等於沒看過停車——白天空著的位置，晚上不一定空著。（無法源，屬現場查證）
6. 「現況交屋」不是免死金牌——它能免掉多少，要看契約怎麼寫、賣方知不知情。（民法第 354 條、第 366 條）
7. 說明書寫的是「已知」——沒寫不等於沒有，在意的事要書面問、書面答；但寫進去的視為契約書之一部分。（不動產經紀業管理條例第 22 條至第 24 條）
8. 口頭承諾不會自己變成義務——賣方答應的事沒有寫進契約，交屋後幾乎無從主張。（契約條款與個案認定）

十、走一趟的順序：先查什麼、後看什麼

這一節把前面全部壓成一張表，照著跑就好。順序不能亂，第 1 項沒查清楚，後面幾項先別花時間。

1. 先把文件調齊，而且要跑兩個窗口：地政事務所申請土地與建物登記謄本、地籍圖謄本、建物測量成果圖；使用執照不在地政，要另外向所轄建管（工務）單位申請。兩條線一起送，不要等到準備出價了才發現少一份。
2. 在圖上標出四周地號：把出入必經的每一筆抄下來，逐筆查所有權人，先確認「路」的問題。
3. 第一趟白天去：帶著地籍圖對現場，看牆的位置、巷子的寬度、後院的範圍、加蓋的量。
4. 第二趟挑下雨天：看水往哪裡走、哪裡積水、牆角有沒有水痕。
5. 第三趟挑晚上：看停車、照明、噪音，以及這條巷子實際上被誰使用。
6. 有疑問先送件，不要先出價：牆與圖對不起來就申請鑑界，加蓋有疑慮就向建管單位查有沒有被查報。
7. 把答案寫進契約：賣方的每一句回覆都轉成特約條款，寫不進去的，就當作沒有這句話。

查證不是為了找理由不買，是為了讓你買下去的時候，清楚知道自己買到的是什麼。

先把我的位置講清楚：我是仲介，這篇寫的是我自己帶看、送件時養成的查證順序，不是法律意見，也不是針對你那一間的個案判斷。它可以拿來當你核對的起點，但取代不了律師、地政士看過的意見，更代替不了主管機關的認定。真的要下判斷的時候——契約條款怎麼寫、界址爭議怎麼收、通行權站不站得住腳、增建有沒有被查報——請帶著文件去問所轄地政與建管單位，或找專業人士看過再決定。文中引到的條文都附了條號、原文與出處連結，你可以自己點進全國法規資料庫核對；不過條文寫的是通則，套到你那一間會怎麼認定，仍要看個案。屏東市與屏東縣的透天，你手上那一間如果有查不清楚的地方，可以找我一起對一遍。

有巢氏房屋　屏東崇大華盛加盟店｜不動產營業員 陳書亞　證號 (109)368962｜0925-069-812（同 LINE）