過到配偶名下就能省稅？順序搞錯，一毛都省不到——屏東屋主最常算錯這一筆

把房子過到另一半名下，能省的稅比多數人以為的少，要承擔的事卻一件都沒少。這篇要處理的就是這個落差。

這件事要分成兩個時間點看。第一個時間點是「過戶當天」——你會拿到什麼證明、會付掉哪幾筆錢；第二個時間點是「將來賣掉的那一天」——稅務機關會從哪一年開始幫你算。夫妻之間贈與不動產，真正的結構不是「有些稅免、有些稅不免」，而是當下實繳幾筆小的，把兩筆大的往後搬。搬到哪一天、搬過去之後怎麼算，是這篇的重點。

這篇會走屏東的情境：透天、老房子、眷改宅、農地、沒有權狀的增建。這些標的各自有自己的門檻，和都會區電梯大樓的算法不一樣。只要引到法律，會把條號和原文一併附上，每一則下面留一行出處連結，你點進去就能核對；查不到的地方也會直接寫「查不到」，不會用推測補上去。

利益揭露放在前面：我做房仲，房子成交我才有收入，所以底下每一個數字都附了出處，你可以自己去核對——這篇的目的是把你該問的問題列出來，不是替你決定要不要過戶。

先看清單：十三節各自處理一件事

• 新聞裡查得到的部分，和那個數字
• 免徵、不課徵、不計入贈與總額
• 過戶那天要付的錢與一張證明書
• 一生一次和一生一屋是兩套規定
• 贈與那一次為什麼用不到一成稅率
• 不課徵是延後，稅基洗不掉
• 屏東的地，怎麼自己查、自己算
• 眷改宅那五年，贈與也在禁止之列
• 農地與農舍：三個寫到配偶的條文
• 沒有權狀的增建怎麼申報
• 賣掉那天的兩筆，和民法那句話
• 十條一次看，每條都留了條號
• 真要過戶之前的順序
• 常見問題

一、先講這則新聞裡查得到的部分，還有那個一萬多棟的數字

先把可以查證的講完，其餘的不碰。

2026 年 8 月 14 日，一則不動產新聞被大量轉載。依公開報導，一位公眾人物在 Google 評論上提到，一間診所店面已經用夫妻贈與登記到前配偶名下，房貸仍掛在她自己名下；她在那則評論裡也寫了一句話：夫妻贈與後的房地產，離婚後不能列入財產分配。

同一批報導還引述了兩件事。一是內政部統計，去年夫妻贈與的建物移轉登記約 1.585 萬棟，是歷史新高；二是信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德的受訪說法，最常見的動機是節稅，「一生只有一次機會」。

兩位當事人之間的是非，這篇不作評價。

但這則新聞把三件平常沒人細看的事推到檯面上，而那三件事和你家那間屏東的房子有關：稅到底省在哪裡、省了多少、代價是什麼。

在往下走之前，先做兩個誠實的更正。第一，「一生只有一次機會」是受訪專家的說法，不是官方見解；它的法源確實存在（土地稅法第 34 條第 1 項與第 4 項），但條文另外還有一套規定，這件事留到第四節講。

第二，媒體提到「今年上半年 6,768 棟」，那個「今年」指的是報導當年，也就是 2026 年的 1 到 6 月，不是去年的上半年；同一批報導提到 2015 年一般贈與約 4.1 萬的高點，單位是「棟」，不是「件」。

接下來這一段，是這篇的第一個「查不到」。

那個 1.585 萬棟，可以寫成「依內政部統計、經媒體報導」，但沒有辦法附上一個點開就看到「夫妻贈與」這一欄的固定報表：內政統計月報的固定表只到「贈與」合計，而那張表底下的官方註記寫著贈與包含夫妻贈與。所以這一欄逐年的完整數列，這篇不再往下引用，也建議你看到任何人引用時，先問一句資料是哪一張表。

屏東自己的數字倒是查得到原始檔。依內政統計月報表 4.5 與表 4.2，屏東縣 114 年建物移轉登記合計 10,456 棟，其中買賣 5,395 棟、繼承 2,253 棟、贈與 1,511 棟、拍賣 128 棟、其他 1,169 棟；土地部分，同年屏東縣贈與移轉登記為 8,717 筆。115 年上半年，屏東縣建物贈與 632 棟、土地贈與 4,145 筆。

三個讀法，順便把常見的誤讀擋掉：

• 那 1,511 棟是「贈與」合計——它包含夫妻贈與，但不等於夫妻贈與。父母贈與子女、其他親屬之間的贈與都在裡面。
• 談土地增值稅要看「土地筆數」——土增稅課在土地上，所以 8,717 筆比 1,511 棟貼題。這是很多討論會漏掉的一個轉換。
• 把 1,511 除以 10,456，大約是 14.5%——這個比例是自己除出來的推算，不是官方公布的統計，寫進任何文件之前請自己再算一次。

屏東的量體不小。接下來要問的是：這些人省到的，到底是什麼。

二、免徵、不課徵、不計入贈與總額：三個詞、三個條號，先分清楚

這一節是全篇的地基。

坊間講的「夫妻贈與免稅」，其實同時混用了三個法律用語，而這三個詞的效果完全不一樣。

「免徵」是稅捐本身不發生；「不課徵」是這一次先不課、將來再算；「不計入贈與總額」則是這筆財產根本不進入計算的基礎。三個詞分屬三部法律、三個條號，混著用的結果，是你以為的省稅其實只是延後，或者你以為要繳的其實不用繳。

先看「免徵」長什麼樣子，還有贈與稅那一條的原文（土地稅法第 28 條；遺產及贈與稅法，以下簡稱遺贈稅法，第 20 條第 1 項，節錄第五款、第六款）：

土地稅法第 28 條：已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。但因繼承而移轉之土地，各級政府出售或依法贈與之公有土地，及受贈之私有土地，免徵土地增值稅。

遺贈稅法第 20 條第 1 項：左列各款不計入贈與總額︰

五、作農業使用之農業用地及其地上農作物，贈與民法第一千一百三十八條所定繼承人者，不計入其土地及地上農作物價值之全數。受贈人自受贈之日起五年內，未將該土地繼續作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事者，應追繳應納稅賦。但如因該受贈人死亡、該受贈土地被徵收或依法變更為非農業用地者，不在此限。

六、配偶相互贈與之財產。

原文出處：土地稅法第 28 條（全國法規資料庫）、遺贈稅法第 20 條

翻成白話，兩件事要記住。第一，「免徵」的名單裡沒有夫妻贈與——第 28 條但書列的是繼承、公有土地那幾種情形。夫妻之間走的是另一條路，土地稅法第 28 條之 2，那一條的動詞是「得申請」，申請的內容是「不課徵」，兩個關鍵詞都不是「免徵」。

第二，贈與稅那一款的用語是「不計入贈與總額」，意思是這筆財產不進入贈與總額的計算基礎，不是先算進去再把稅額免掉。

差別會反映在你手上拿到的那張紙：

1. 免徵——依土地稅法第 30 條之 1，符合免徵情形的發給免稅證明；夫妻贈與不在這三款裡面。
2. 不課徵——申請核准後，地方稅稽徵機關核發的是「土地增值稅不課徵證明書」。名稱本身就在提醒你，這不是免稅。
3. 不計入贈與總額——依遺贈稅法第 41 條第 2 項，國稅局核發的是「不計入贈與總額證明書」。立法用語自己就把話說清楚了。

順帶把第 20 條第 1 項第 5 款也記著。屏東有農地的人特別用得到：作農業使用的農業用地贈與民法第 1138 條所定繼承人的，不計入贈與總額，而配偶正是第一順位的法定繼承人——所以農地其實有第 5 款、第 6 款兩條路，但第 5 款附了一個五年繼續作農業使用的追繳條款。細節放在第九節。

三個詞分清楚了，接下來看過戶那天實際會發生什麼事。

三、「夫妻之間過戶不用繳稅」？那天你會付掉四筆錢，還缺一張證明書

「夫妻之間過戶，不用繳什麼稅啦。」這句話很常聽到。

不用繳的只有兩筆。

當天不用掏錢的只有兩筆：贈與稅那一筆走「不計入贈與總額」，土地增值稅那一筆要主動申請才會不課徵。除此之外，房屋那一半的契稅、印花稅、登記費、書狀費，過戶當天照樣要付。這四筆單看金額不大，但很多人是在跑流程的時候才第一次聽到，臨時要調錢就會卡住。

法律上的依據分散在三部法規（契稅條例第 2 條、第 3 條、第 7 條、第 13 條；印花稅法第 5 條、第 7 條，均節錄；土地法第 76 條）：

契稅條例第 2 條：不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，均應申報繳納契稅。但在開徵土地增值稅區域之土地，免徵契稅。

契稅條例第 3 條：契稅稅率如下：一、買賣契稅為其契價百分之六。二、典權契稅為其契價百分之四。三、交換契稅為其契價百分之二。四、贈與契稅為其契價百分之六。五、分割契稅為其契價百分之二。六、占有契稅為其契價百分之六。

契稅條例第 7 條：贈與契稅，應由受贈人估價立契，申報納稅。

契稅條例第 13 條第 1 項：第三條所稱契價，以當地不動產評價委員會評定之標準價格為準。但依第十一條取得不動產之移轉價格低於評定標準價格者，從其移轉價格。

印花稅法第 5 條第 5 款：典賣、讓受及分割不動產契據：指設定典權及買賣、交換、贈與、分割不動產所立向主管機關申請物權登記之契據。

印花稅法第 7 條第 4 款：典賣、讓售及分割不動產契據：每件按金額千分之一，由立約或立據人貼印花稅票。

土地法第 76 條第 1 項：聲請為土地權利變更登記，應由權利人按申報地價或權利價值千分之一繳納登記費。

原文出處：契稅條例第 2 條（全國法規資料庫）、第 3 條、第 7 條、第 13 條、印花稅法第 5 條、第 7 條、土地法第 76 條

翻成白話，四筆錢各自的算法是這樣。契稅只課在房屋上，稅率百分之六，稅基走的是房屋的評定現值——第 13 條把契價定成評定標準價格，不是市價，也不是你們心裡認定的價值；而且第 7 條指定由受贈人自己去估價、立契、報稅，所以要跑這件事的是收房子的那一方。

土地那一半，第 2 條但書寫的是在開徵土地增值稅區域之土地免徵契稅，條文就寫到這裡，這篇不再往下推論因果。剩下三筆金額都不大：印花稅每件按金額千分之一、登記費按申報地價或權利價值千分之一，書狀費依規費收費標準第 2 條，每張新臺幣八十元。

兩件細節，順手記著：

• 條文的用字不一致，抄的時候不要自己統一——印花稅法第 5 條第 5 款寫的是「讓受」，第 7 條第 4 款寫的是「讓售」，全國法規資料庫的頁面確實如此。
• 期限是三十日，逾期有怠報金——契稅條例第 16 條規定契約成立之日起三十日內申報，第 24 條規定逾期每逾三日加徵應納稅額百分之一，最高不得超過新臺幣一萬五千元。

這裡也有一件查不到的事：印花稅那句「每件按金額千分之一」，在不動產贈與契據上的「金額」怎麼認定，公開資料找不到官方明文，所以這篇不推定，實際請以稅捐稽徵機關的計算為準。

錢的部分講完，還有一張紙沒拿到，地政不會受理（遺贈稅法第 42 條）：

地政機關及其他政府機關，或公私事業辦理遺產或贈與財產之產權移轉登記時，應通知當事人檢附稽徵機關核發之稅款繳清證明書，或核定免稅證明書或不計入遺產總額證明書或不計入贈與總額證明書，或同意移轉證明書之副本；其不能繳附者，不得逕為移轉登記。

原文出處：遺贈稅法第 42 條（全國法規資料庫）

翻成白話：沒有那張「不計入贈與總額證明書」，地政事務所不會幫你辦移轉登記。

這裡還有一個條文與實務的落差，值得原樣講給你聽，因為兩邊的用字真的不一樣：同法第 24 條第 1 項句首寫「除第二十條所規定之贈與外」，第 41 條第 2 項的動詞是「經納稅義務人之申請」；但國稅局的宣導文字寫的是仍須依規定辦理贈與稅申報，才會核發證明書。

這篇不裁判哪一邊正確。實際去辦的時候，以國稅局窗口的要求為準。

（稅法改得比想像中頻繁，上面的稅率與期限請以主管機關公告的現行規定為準；金額大的案子，先找地政士或稅捐稽徵機關確認過再動。）

四、「一生只有一次機會」：條文其實有兩套，稅率也不是只有兩成

「土增稅自用住宅一成，一般兩成，一生只有一次。」這句話流通得很廣。

條文寫的是另一回事。

「一次為限」確實存在，但它只管其中一套；同一條的下一項另外開了一條路，而且財政部的說明是無次數限制。至於「一般兩成」，那是三級累進的第一級，不是天花板。這兩個誤會加在一起，會讓人高估自己省下來的金額。

先看自用住宅那一套（土地稅法第 9 條；第 34 條，節錄第 1 項、第 4 項、第 5 項）：

土地稅法第 9 條：本法所稱自用住宅用地，指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。

第 34 條第 1 項：土地所有權人出售其自用住宅用地者，都市土地面積未超過三公畝部分或非都市土地面積未超過七公畝部分，其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按百分之十徵收之；超過三公畝或七公畝者，其超過部分之土地漲價總數額，依前條規定之稅率徵收之。

第 34 條第 4 項：土地所有權人，依第一項規定稅率繳納土地增值稅者，以一次為限。

第 34 條第 5 項：土地所有權人適用前項規定後，再出售其自用住宅用地，符合下列各款規定者，不受前項一次之限制：一、出售都市土地面積未超過一‧五公畝部分或非都市土地面積未超過三‧五公畝部分。二、出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋。三、出售前持有該土地六年以上。四、土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿六年。五、出售前五年內，無供營業使用或出租。

原文出處：土地稅法第 9 條（全國法規資料庫）、第 34 條

翻成白話：第 4 項那個「以一次為限」講的是「一生一次」，第 5 項講的是另一套，叫做「一生一屋」。兩套的稅率都是百分之十，但要件差很多。逐項對照如下：

1. 前提不同——一生一次沒有前提；一生一屋的條文寫「適用前項規定後」，桃園市地方稅務局的說明是須先適用過一生一次才可申請。
2. 次數不同——一生一次是「以一次為限」，財政部稅務入口網寫每人一生限用 1 次；一生一屋條文未設次數限制，財政部的說明是無次數限制。
3. 面積上限砍半——一生一次是都市三公畝或非都市七公畝；一生一屋是一‧五公畝與三‧五公畝。依桃園市地方稅務局的換算，三公畝約 90.75 坪、七公畝約 211.75 坪、一‧五公畝約 45.375 坪、三‧五公畝約 105.875 坪。
4. 名下其他房屋——一生一次的條文沒有這個要件；一生一屋第 2 款才要求所有權人與其配偶、未成年子女名下沒有該自用住宅以外的房屋。把這一款套到一生一次上，是最常見的誤傳。
5. 持有與設籍年數——一生一次只要符合第 9 條的自用住宅用地定義（辦竣戶籍登記、無出租或供營業用），沒有年數；一生一屋要持有土地六年以上，且設籍並持有該自用住宅連續滿六年。
6. 出租或營業的排除期間——一生一次是出售前一年內（第 34 條第 2 項）；一生一屋是出售前五年內。

再看「一般兩成」那個誤會（土地稅法第 32 條；第 33 條，節錄）：

第 32 條：第三十一條之原規定地價及前次移轉時核計土地增值稅之現值，遇一般物價有變動時，應按政府發布之物價指數調整後，再計算其土地漲價總數額。

第 33 條第 1 項：土地增值稅之稅率，依下列規定：一、土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額未達百分之一百者，就其漲價總數額徵收增值稅百分之二十。二、土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額在百分之一百以上未達百分之二百者，除按前款規定辦理外，其超過部分徵收增值稅百分之三十。三、土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額在百分之二百以上者，除按前二款規定分別辦理外，其超過部分徵收增值稅百分之四十。

第 33 條：持有土地年限超過二十年以上者，就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分減徵百分之二十。

持有土地年限超過三十年以上者，就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分減徵百分之三十。

持有土地年限超過四十年以上者，就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分減徵百分之四十。

原文出處：土地稅法第 32 條（全國法規資料庫）、第 33 條

翻成白話：百分之二十是起跳，不是全部。漲價幅度越大，超過的部分會依序跳到百分之三十、百分之四十。而且要注意累進的分母——條文寫的是「原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值」，那是登記上的數字，不是成交價，也不是市價。

至於長期持有的減徵，減的只有「超過最低稅率的那一部分」，不是整筆打折。這一點常被講成「持有滿二十年打八折」，那不是條文寫的內容。

還有一件查不到的事，先講在前面：受贈的配偶將來要用一生一屋時，第 5 項第 3 款的「持有六年」與第 4 款的「設籍連續滿六年」能不能併計贈與人的期間，公開資料找不到明文。第 28 條之 2 第 2 項只寫了「出售前一年內未曾供營業使用或出租之期間」要合併計算，其餘沒有提。所以這一段就停在這裡，剩下的請函詢稅捐稽徵機關。

（土地稅法第 33 條的條文最後修正為民國 94 年 1 月 30 日、第 34 條為民國 98 年 12 月 30 日；稅法修得頻繁，看到任何稅率數字先確認發布日期，個案以稽徵機關核定為準。）

五、贈與那一次用不到那個一成——財政部自己寫得很白

這一節只更正一件事，但它是全篇最重要的更正。

贈與給配偶的那一次移轉，本身用不到自用住宅百分之十的優惠稅率。

很多討論把「夫妻贈與」和「一生一次」講成同一個動作，好像過戶那天就用掉了那個一成。條文與官方文件都不是這樣寫的。財政部《地方稅節稅手冊》的土地增值稅問答，第一題問的正是「土地以贈與方式移轉，可否適用自用住宅用地稅率」，答案是這樣寫的：

因為贈與移轉並非出售，而且納稅義務人是受贈人，不是原來的土地所有權人，所以不能適用自用住宅用地稅率核課土地增值稅。

原文出處：財政部《地方稅節稅手冊》土地增值稅問答（稅務入口網）

翻成白話，兩個理由各自獨立：第一，贈與不是「出售」——第 34 條第 1 項的動詞就是出售，這是文義層次的事。第二，納稅義務人換人了——土增稅在贈與這一段的納稅義務人是受贈人，不是原本那位所有權人，優惠要跟著誰算就變成另一個問題。

那正確的順序長什麼樣？兩個各自獨立的步驟：

1. 過戶那一次：申請「不課徵」——依土地稅法第 28 條之 2 提出申請，取得不課徵證明書；這一步和自用住宅那個優惠稅率沒有關係。
2. 日後配偶要賣的那一次：這時才輪到優惠稅率——由受贈的配偶以土地所有權人的身分出售，符合自用住宅條件時，用的是配偶自己名下那一次。

臺北市稅捐稽徵處有一則問答直接處理過這個結構，答覆要旨寫的是：本人雖已使用優惠稅率，但將土地贈與配偶後，所有權已移轉，只要配偶未曾用過優惠稅率，並符合自用住宅條件，則配偶出售土地時可申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。

所以，媒體那句「一生只有一次機會」如果被理解成「趕快趁還沒用掉先過戶」，方向就偏了。真正在動的不是「用掉一次」，是「換一個人來用他自己的那一次」。要不要換、換了划不划算，取決於第七節那兩個你自己查得到的數字。

還有一個前提要講明：第 20 條第 1 項第 6 款講的是配偶之間相互贈與的財產，這個身分要在贈與當下成立。離婚之後再過戶，適用的就不是這一款了，那是另一套算法。

順序做對，才有後面可談。

六、不課徵不是免徵：這筆稅只是被搬到你賣掉的那一天

講完順序，講這個順序真正的代價。

申請不課徵，等於把土增稅的計算基準凍在更早以前，而不是把它取消。

第 28 條之 2 第 1 項的但書已經先把話講完了：這筆土地將來再移轉、依法應課稅的時候，原地價要退回到第一次申請不課徵以前的那個時點。財政部《地方稅節稅手冊》講得更直白，明寫不課徵並非真的免稅，只是延緩課稅。而同條第 2 項還加了兩層，那兩層對屏東的店面、透天一樓做生意的情形特別關鍵：

土地稅法第 28 條之 2 第 2 項：前項受贈土地，於再移轉計課土地增值稅時，贈與人或受贈人於其具有土地所有權之期間內，有支付第三十一條第一項第二款改良土地之改良費用或同條第三項增繳之地價稅者，準用該條之減除或抵繳規定；其為經重劃之土地，準用第三十九條之一第一項之減徵規定。該項再移轉土地，於申請適用第三十四條規定稅率課徵土地增值稅時，其出售前一年內未曾供營業使用或出租之期間，應合併計算。

原文出處：土地稅法第 28 條之 2（全國法規資料庫）

翻成白話，這一項給了兩個方向相反的效果。對你有利的一半：贈與人與受贈人各自持有期間內支付的改良費用、增繳的地價稅、重劃的減徵，都可以接著算，不會因為換人就歸零。

對你不利的一半：將來要申請第 34 條那個優惠稅率時，「出售前一年內未曾供營業使用或出租」的期間，要把贈與前後合併計算——也就是說，如果那間房子曾經開店、開診所或出租過，這段紀錄不會因為過戶而重新起算。

稅基會被往回推到什麼程度，有一則函釋講到了年月。依財政部 88 年 8 月 3 日台財稅第 881932091 號函第 7 點，把這件事寫得更細：

7.因配偶相互贈與移轉不課徵土地增值稅而取得土地者，以該土地第 1 次贈與前之原規定地價或前次移轉現值為準；其年月以該原規定地價或前次移轉現值之年月為準。

原文出處：財政部 88.08.03 台財稅第 881932091 號函（財政部）

請注意最後那半句：連物價指數調整的基期年月都要跟著回推，不是只有原地價回推而已。

結果是兩個，而且都指向同一個方向：

• 兩個人的持有期間會被合併——夫妻兩手的漲價要一起算，不是各算各的。
• 可能跳級距——臺中市地方稅務局的說明就提到，可能因持有期間較長、累積漲價倍數增加而適用較高稅率。也就是第四節那個百分之三十、百分之四十。

還有一個順序陷阱，財政部《地方稅節稅手冊》直接寫進答案裡：「配偶贈與土地一旦辦妥產權登記，即屬實質移轉，如果所贈與的土地係經辦理重購退稅仍於5年列管期間者，其因重購退稅已退還土地增值稅款，亦將依土地稅法第37條規定追繳；在決定贈與之前，最好確實掌握時機，以免因小失大。」

如果你近年辦過重購退稅，這句話要先看，順序做反了會被追繳。

稅沒有不見，它換了一個時間點等你。

七、回到屏東：省下來的到底有多少？這題只有你自己算得出來

看到這裡，你心裡大概已經冒出一句：那在屏東，這樣做到底省多少錢？

沒有人可以直接告訴你答案，仲介也不行。

先講一段誠實的話。網路上有一種說法是「鄉下的地基期低，土增稅本來就沒多少，過戶很划算」——這句話沒有任何官方統計可以支持。

土地漲價總數額是「本次申報移轉現值」減掉「經物價指數調整後的原地價」再減掉可扣除項目，它是兩個時點的差額，只能逐筆比對地號，沒有哪一份官方資料把某個縣市的漲價總數額彙總起來。所以這篇不寫這句話，也建議你聽到的時候先問一句：依據是什麼。

而且屏東有一個會推翻直覺的官方數字。

依屏東縣政府地政處編製的〈屏東縣公告土地現值及公告地價漲跌幅一覽表（中華民國 113 年）〉（表號 1112-07-08-2，印製日期民國 112 年 12 月 22 日），屏東縣本期公告土地現值總額為 2,557,765,568 千元，上期為 2,507,182,852 千元，本期與上期比較漲跌幅為 ＋2.02%；同表的本期一般正常交易價格總額為 2,782,635,832 千元，公告土地現值總額占一般正常交易價格總額為 91.92%。

這張表還有幾個鄉鎮的數字，如果你的地在這幾個地方，可以先有個概念：

• 113 年公告土地現值漲跌幅——屏東市 2.04%、九如鄉 2.38%、長治鄉 2.03%、內埔鄉 2.13%、潮州鎮 2.01%、高樹鄉 1.51%、鹽埔鄉 1.27%。
• 全縣的兩端——最高是琉球鄉 3.04%，最低是霧臺鄉 0.02%。
• 公告現值占一般正常交易價格的比例——屏東市 92.13%、潮州鎮 92.58%、東港鎮 91.44%、恆春鎮 92.12%、九如鄉 91.69%、長治鄉 92.31%、內埔鄉 92.51%。

兩條界線，讀這張表的時候不能跨過去：

1. 「一般正常交易價格」不等於實價登錄成交價——那是地價調查估計程序算出來的評估值，不能改寫成「屏東的公告現值等於市價的九成」。
2. 占比高，不代表漲價總數額小——一個講的是同一個時點兩種價格的比例，一個講的是兩個時點的差。兩件事不能互相推導。

順帶放一個純粹的數字對照，不作任何推論：土地稅法第 33 條有一項寫著「全國平均之公告土地現值調整達一般正常交易價格百分之九十以上時，第一項稅率應檢討修正」，而屏東縣 113 年的這個比例是 91.92%。條文寫的是「應檢討修正」，母數也是「全國平均」而不是單一縣市，所以這裡就只是把兩個數字放在一起給你看。

114 年與 115 年屏東縣的公告土地現值平均調幅，公開資料查不到，縣府地政處的清單頁最新只到 113 年，所以這篇不寫那兩年的數字。

比起看別人的統計，更有用的是把你自己那一筆的兩個數字查出來。三個動作，順序照排：

1. 先查公告土地現值——屏東縣政府有線上查詢，操作說明是先選取行政區、段小段名，再輸入地號；只知道門牌不知道地號的話，同一個系統另有門牌查詢與申報地價的功能。內政部地政司也有總入口，該頁提示這個系統是連結至各直轄市、縣市政府所提供的公告土地現值查詢網站。
2. 再查前次移轉現值——這是算漲價總數額的另一半。屏東縣的查詢除了行政區、段小段名、地號之外，還要輸入權利人統一編號——換句話說，只有所有權人或經授權的人查得到，路人查不到你的地，你也查不到別人的。
3. 最後拿兩個數字去問稅捐稽徵機關——查詢系統自己的聲明就寫著資料以各地政事務所為準、僅供參考；而前次移轉現值有疑義時，是以稅捐稽徵機關的資料為準。試算出來的金額，才是你要拿來衡量代價的東西。

把數字查出來，這個決定才輪到你做。

八、屏東線一：眷改宅那五年，贈與也被寫進禁止清單

「眷改的房子不是早就可以賣了嗎？」這句話對很多戶成立，但不是對每一戶。

先看那一戶自己的謄本，那筆禁止處分的註記塗掉了沒有。

國軍老舊眷村改建條例（以下簡稱眷改條例）第 24 條第 1 項處理的是主管機關配售出去的住宅：五年之內，承購人不能自行把房子和基地拿去出售、出典、贈與、交換。三個地方要看清楚：被限制的行為裡面寫了贈與，所以夫妻之間過戶同樣被擋；起算日是產權登記之日那一天，跟房子什麼時候蓋好、什麼時候搬進去都沒有關係；唯一的除外事由是依法繼承。

同條第 2 項還要求把這個限制辦成登記，由主管機關造冊送請地政機關辦理——換句話說，它會出現在登記謄本上，你不必只聽誰說。

同一部條例還有一條，和第三節的契稅接得上（眷改條例第 25 條）：

由主管機關配售之住宅，免徵不動產買賣契稅。

前項配售住宅建築完工後，在產權未完成移轉登記前，免徵房屋稅及地價稅。

原文出處：眷改條例第 25 條（全國法規資料庫）、第 24 條

這一條要照字面讀：條文寫的是「不動產買賣契稅」。而贈與契稅是契稅條例第 3 條列的另一款（第 4 款），和買賣契稅是不同款。兩者實際上怎麼認定、能不能援用，這篇不下結論，請以稅捐稽徵機關的核定為準。

另外兩件事，順便釐清：

• 眷改宅不是國宅——依眷改條例改建的住宅，和《國民住宅條例》的國宅是兩套法源，限制也不一樣，講的時候不要混用。
• 限制登記怎麼查——土地登記謄本與建物登記謄本兩份一起申請，看「其他登記事項」與限制登記的欄位；線上可用全國地政電子謄本系統，臨櫃則可到屏東、里港、潮州、東港、枋寮、恆春各地政事務所。

這裡是這篇的第三個「查不到」：五年到期之後，那一筆限制登記該由誰去辦塗銷、需要準備什麼文件，條例與施行細則都沒有寫，公開資料也查不到——所以「時間到就自動消失」和「要自己跑一趟辦掉」這兩種講法，目前都沒有官方依據可以支持，請直接問地政事務所。

先調謄本，再談過不過戶。

九、屏東線二：農地與農舍，有三個條文直接把配偶寫進去

講完眷改宅，講屏東更常見的那一類標的。

農地贈與配偶，卡住人的通常不是稅，是農業發展條例那幾條。

屏東縣 114 年土地贈與移轉登記 8,717 筆，這裡面有多少是農地，公開資料沒有拆分，所以不猜。但可以確定的是，農地與農舍有它自己的一套規則，而且其中一條在條文層級就直接寫到「配偶間相互贈與」——這在整部稅法與農地法規裡都不多見（農業發展條例第 18 條第 2 項、第 4 項；第 33 條；第 37 條，節錄第 1 項、第 4 項）：

第 18 條第 2 項：前項農業用地應確供農業使用；其在自有農業用地興建農舍滿五年始得移轉。但因繼承或法院拍賣而移轉者，不在此限。

第 18 條第 4 項：第一項及前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人；農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權；已申請興建農舍之農業用地不得重複申請。

第 33 條：私法人不得承受耕地。但符合第三十四條規定之農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構經取得許可者，不在此限。

第 37 條第 1 項：作農業使用之農業用地移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。

第 37 條第 4 項：前項所定土地承受人有未作農業使用之情事，於配偶間相互贈與之情形，應合併計算。

原文出處：農業發展條例第 18 條（全國法規資料庫）、第 33 條、第 37 條

用白話講，三個結論全部是條文文字，沒有一句是推論：

1. 農舍不能和農地分開送——第 18 條第 4 項明文寫「農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權」。想把農舍過給配偶、地留在自己名下，這條先擋住。
2. 農舍有五年不得移轉的期間——第 18 條第 2 項寫在自有農業用地興建的農舍滿五年始得移轉，而但書的除外事由只列了兩個：因繼承或法院拍賣而移轉。
3. 違規使用的紀錄跨配偶合併算——第 37 條第 4 項寫土地承受人有未作農業使用之情事，於配偶間相互贈與之情形應合併計算。這代表那段紀錄不會因為過戶給另一半而歸零。

第 2 點要補一句誠實話：那個五年是否確實及於配偶之間的贈與、主管機關有沒有函釋放寬，公開資料查不到，所以這篇只寫「條例本文的除外事由只有繼承與法院拍賣」，不斷言配偶贈與一定被擋，也不斷言一定可以。要動之前請函詢農業主管機關。

另外三件，一併給你：

• 承受人的資格門檻在私法人身上——第 33 條限制的是私法人不得承受耕地；對自然人（包含配偶）沒有設資格條件。
• 耕地分割有下限——第 16 條第 1 項本文規定每宗耕地分割後每人所有面積未達○‧二五公頃者不得分割，本文列了七款除外情形，其中沒有「贈與配偶」這一項。
• 農地另有一條稅上的路——第二節提過的遺贈稅法第 20 條第 1 項第 5 款，作農業使用之農業用地贈與民法第 1138 條所定繼承人者不計入贈與總額，配偶是第一順位；但附了受贈之日起五年內須繼續作農業使用的追繳條款。它和第 6 款是兩條不同的路。

房地合一那一端也有一個交叉點：所得稅法第 4 條之 5 第 1 項第 2 款把農業發展條例第三十七條、第三十八條之一「得申請不課徵」土增稅的那一類土地，列為免納所得稅。不過農業發展條例第 38 條之 1 的條文原文本文沒有查到【待查】，所以這裡只寫到條號，不引原文、不下結論。

（農業發展條例最新修正日期為民國 105 年 11 月 30 日；農地的認定與是否作農業使用，以主管機關個案審認為準。）

十、屏東線三：沒有權狀的增建與三合院，稅法裡早就有它的位置

這一節處理屏東最常見、卻最少被寫的一種標的。

未辦保存登記的房屋可以贈與，而且稅法明文寫了它該怎麼申報。

頂樓加蓋一層、後院自己搭一間、老家那棟三合院沒有建物權狀——這些在屏東的鄉鎮很常見。很多人以為「沒有權狀就不能過戶」，但至少在稅這一段，法律早就把這種情形寫進條文裡了（契稅條例第 16 條第 1 項）：

納稅義務人應於不動產買賣、承典、交換、贈與及分割契約成立之日起，或因占有而依法申請為所有人之日起三十日內，填具契稅申報書表，檢附公定格式契約書及有關文件，向當地主管稽徵機關申報契稅。但未辦建物所有權第一次登記之房屋買賣、交換、贈與、分割，應由雙方當事人共同申報。

原文出處：契稅條例第 16 條（全國法規資料庫）

翻成白話：那句但書等於法律先承認了「未辦保存登記的房屋會發生贈與」這件事，並且規定它的申報方式和一般情形不同——要由雙方當事人共同申報，不是只有受贈人跑一趟。至於稅怎麼算，回到第三節那三條：贈與契稅是契價百分之六（第 3 條第 4 款），由受贈人自己估價、立契（第 7 條），稅基是評定標準價格（第 13 條）。

但接下來兩件事，要把界線畫清楚：

• 「事實上處分權」只是實務上的稱呼——這個名詞在官方文件與判例上找不到依據，公開資料只在民間的律師與代書網站看得到。所以它可以拿來溝通，但不要把它寫成有法條可以指的權利。
• 能不能不含土地單獨移轉，查不到官方說明——契稅條例沒有禁止規定，但地政機關不辦這種登記的實務依據，公開資料裡找不到官方文件。這件事請直接問屏東縣政府財稅局與所轄地政事務所。

實際要辦的時候，準備的東西也和一般案件不同：房屋稅籍資料、歷來的契稅繳款書、當初起造與增建留下的憑證，都可能被要求。逾期申報的成本也記一下：契稅條例第 24 條規定每逾三日加徵應納稅額百分之一，最高不得超過新臺幣一萬五千元。

沒有權狀，不等於沒有稅。

十一、賣掉那天才會痛的兩筆，加上「離婚就分不到」那句話對幾成

前面講的都是過戶當下，這一節把時間往後拉。

房地合一稅用的是和土增稅同一套邏輯：取得日與成本，都往回推到配偶第一次贈與之前。

第六節講土增稅的原地價要回推，所得稅這一端也一樣。想靠一次過戶把持有期間洗短、把成本墊高，兩條路都被寫死了（房地合一課徵所得稅申報作業要點第 4 點第 1 項第 12 款、第 12 點第 1 項第 8 款、第 5 點第 1 項第 3 款）：

第 4 點第 1 項第 12 款：因配偶贈與取得之房屋、土地、房屋使用權、預售房地、股份或出資額，適用遺產及贈與稅法第二十條第一項第六款配偶相互贈與之財產不計入贈與總額規定者，為配偶間第一次相互贈與前配偶原始取得該財產之日。

第 12 點第 1 項第 8 款：因配偶贈與取得且適用遺產及贈與稅法第二十條第一項第六款不計入贈與總額規定之房屋、土地、房屋使用權、預售房地、股份或出資額，以配偶間第一次相互贈與前配偶之原始取得成本為準。

第 5 點第 1 項第 3 款：因配偶贈與取得之房屋、土地、房屋使用權、預售房地、股份或出資額，得將配偶持有該財產之期間合併計算。但依本法第四條之五第一項第一款規定計算持有期間，得併計之期間，應以個人或其配偶、未成年子女已於該房屋、房屋使用權辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用為限。

原文出處：房地合一課徵所得稅申報作業要點（財政部）

翻成白話，三句話：取得日回推、成本回推、持有期間可以併計但有但書。第三句最容易漏——併計持有期間用在稅率級距上是全額併計，但要拿來湊自住那個六年門檻時，第 5 點第 1 項第 3 款的但書把可併計的期間限縮成「已辦竣戶籍登記並居住、且無出租、供營業或執行業務使用」的那一段。

接著把常見的四個誤傳一併更正：

1. 引錯條號會被抓——所得稅法第 14 條之 4 第 4 項只寫「於繼承或受遺贈取得者」可以併計，法條本文沒有寫配偶贈與；配偶贈與的併計依據在作業要點第 5 點第 1 項第 3 款。
2. 成本不是用受贈當時的評定現值加公告現值——那是一般受贈的算法；配偶贈與這一條走的是第一次相互贈與前配偶的原始取得成本。用錯會把成本算高、稅算低，事後補稅。
3. 自住優惠是「六年一次」不是「一生一次」——所得稅法第 4 條之 5 第 1 項第 1 款之 3 寫的是交易前六年內未曾適用；「一生一次」講的是土地增值稅，兩個不同稅目。
4. 重購退稅不必買更貴的——依所得稅法第 14 條之 8 與作業要點第 20 點，是按重購價額占出售價額之比率退（比率上限 100%）；財政部高雄國稅局 2025 年 11 月 10 日新聞稿的標題就是在澄清這件事。作業要點第 20 點另外明文，以配偶之一方出售、以配偶之他方名義重購者亦得適用。

稅率級距順便放著（所得稅法第 14 條之 4 第 3 項第 1 款，境內居住個人）：持有 2 年以內 45%、超過 2 年未逾 5 年 35%、超過 5 年未逾 10 年 20%、超過 10 年 15%。取得日一旦回推，你落在哪一級就不是自己說了算。

條號還有一則要標日期：依財政部 106 年 3 月 2 日台財稅字第 10504632520 號令第 1 點，配偶贈與取得的房地若適用不計入贈與總額的規定，出售時的取得日一樣要定在配偶之間第 1 次互相贈與以前、由對方原始取得的那一天。但這則令的第 2 點第 2 款已經被財政部 115 年 7 月 15 日台財稅字第 11504549440 號令修正過，引用之前先確認一下發布日。

還有一筆會在很久以後才出現：贈與人如果在贈與後兩年內過世，遺贈稅法第 15 條第 1 項第 1 款會把送給配偶的那筆財產拉回遺產總額，一起計算遺產稅。

最後回到新聞裡那句話。

「夫妻贈與後的房地產，離婚後不能列入財產分配」——這句話只對一半。對的那一半是：贈與在民法第 406 條的定義下是無償給與，而民法第 1030-1 條第 1 項但書第 1 款，把「因繼承」與「其他無償取得」的財產排除在剩餘財產分配之外。不完整的地方有三個，第三個尤其少被提到。先看條文，以及第 1020-1 條的立法理由（民法第 1020-1 條、第 1020-2 條；立法理由節錄）：

第 1020-1 條第 1 項：夫或妻於婚姻關係存續中就其婚後財產所為之無償行為，有害及法定財產制關係消滅後他方之剩餘財產分配請求權者，他方得聲請法院撤銷之。但為履行道德上義務所為之相當贈與，不在此限。

第 1020-1 條第 2 項：夫或妻於婚姻關係存續中就其婚後財產所為之有償行為，於行為時明知有損於法定財產制關係消滅後他方之剩餘財產分配請求權者，以受益人受益時亦知其情事者為限，他方得聲請法院撤銷之。

第 1020-2 條：前條撤銷權，自夫或妻之一方知有撤銷原因時起，六個月間不行使，或自行為時起經過一年而消滅。

（第 1020-1 條立法理由）……惟如夫或妻之一方於婚姻關係存續中，就其所有之婚後財產為無償行為，致有害及法定財產制消滅後他方之剩餘財產分配請求權時，如無防範之道，婚後剩餘財產差額分配容易落空。爰參酌民法第二百四十四條第一項規定之精神，增訂本條。

原文出處：民法第 1020-1 條（全國法規資料庫）、第 1020-2 條、第 1030-1 條、第 1030-3 條

三個不完整的地方，逐條講：

1. 送出去的那一方，自己帳上也少一塊——第 1030-1 條第 1 項算的是「現存」之婚後財產。差額的方向和金額都會變，最後是誰向誰請求、請求得到多少，不能拿贈與前的算法直接套。
2. 五年內的處分可能被追加計算——民法第 1030-3 條設了一道回頭條款：目的是壓低對方分配額、又發生在法定財產制關係結束前五年之內的處分，那筆財產要被追加進來，當成還在。不過條文的三個要件是分開寫的，但書也把「履行道德上義務」而做的相當贈與排除掉了，所以坊間簡化成「五年內送出去一律要得回來」並不精確。
3. 不必等到離婚就可以聲請撤銷——第 1020-1 條給的是婚姻關係存續中的撤銷權，期間依第 1020-2 條是知悉起六個月、行為時起一年。這一條的立法理由寫得很白：沒有防範的辦法，分配的結果就會變成一場空。

另外兩件常被講錯的事：民法第 416 條能撤銷的情形只列兩種（依刑法應予處罰的故意侵害行為，以及對贈與人負有扶養義務卻沒有履行），條文裡沒有出現外遇、通姦、不貞這些字，也沒有離婚或分居，而且撤銷權自知有撤銷原因起一年不行使就消滅。

房貸是另一個層次的問題——民法第 867 條管抵押權，第 301 條管債的當事人變更，這篇不展開，條件請直接問貸款銀行。

這是這篇最後一個「查不到」，而且是最關鍵的一個：夫妻之間贈與取得的財產，是否一律屬於第 1030-1 條第 1 項但書第 1 款的「無償取得」，公開資料找不到直接處理這個爭點的判決字號或座談會結論。所以任何人把那句話講成百分之百的結論，都比條文本身走得更遠。真的要處理，請找律師。

（房地合一相關規定修得頻繁，作業要點最新修正發布日為民國 115 年 4 月 21 日；個案的取得日、成本與稅額，以國稅局核定為準。）

十二、把前面壓成十條，每一條都留了條號

這十條是前面每一節的結論，括號裡留了法源。哪一條看不順，回頭翻那一節。

1. 贈與稅那一款的用語是「不計入贈與總額」——不是免徵，該筆財產不進入贈與總額的計算基礎。（遺贈稅法第 20 條第 1 項第 6 款）
2. 沒有證明書，地政不會辦——不能繳附稽徵機關核發之證明書者，不得逕為移轉登記。（遺贈稅法第 41 條第 2 項、第 42 條）
3. 過戶當天有四筆錢要付——房屋契稅百分之六（稅基是評定標準價格）、印花稅千分之一、登記費千分之一、書狀費每張八十元。（契稅條例第 3 條第 4 款、第 7 條、第 13 條；印花稅法第 7 條第 4 款；土地法第 76 條）
4. 土增稅是「得申請不課徵」，不是免徵——免徵的名單在第 28 條但書，裡面沒有夫妻贈與。（土地稅法第 28 條、第 28 條之 2）
5. 一般稅率不是只有百分之二十——那是第一級，超過的部分依序跳百分之三十、百分之四十；長期持有的減徵只減超過最低稅率的部分。（土地稅法第 33 條）
6. 「一生只有一次」漏講了一生一屋——符合五款要件時不受一次之限制，但面積上限砍半、要求持有與設籍各滿六年、出售前五年內無出租或營業。（土地稅法第 34 條第 4 項、第 5 項）
7. 贈與那一次用不到一成稅率——贈與移轉並非出售，納稅義務人是受贈人；正確是兩個獨立步驟，日後由配偶出售時才輪到優惠稅率。（土地稅法第 34 條第 1 項；財政部《地方稅節稅手冊》問答）
8. 不課徵是把稅延後，稅基洗不掉——原地價與物價指數基期年月都回推，夫妻兩人的漲價合併計算，可能因此跳級距；曾經營業或出租的期間也要合併算。（土地稅法第 28 條之 2 第 2 項；財政部 88 年 8 月 3 日台財稅第 881932091 號函第 7 點）
9. 屏東的三類標的各有各的門檻——眷改宅五年內連贈與都被列為禁止處分且會辦限制登記；農舍必須與坐落用地併同移轉、五年內移轉的除外事由只有繼承與法院拍賣、違規使用紀錄跨配偶合併計算；未辦保存登記的房屋贈與要由雙方當事人共同申報。（眷改條例第 24 條；農業發展條例第 18 條第 2 項、第 4 項、第 37 條第 4 項；契稅條例第 16 條第 1 項）
10. 賣掉那天，取得日與成本都回到贈與之前——想靠過戶洗短持有期間或墊高成本，兩條路都被寫死；而「離婚分不到」那句話另有第 1030-3 條與第 1020-1 條在後面。（房地合一課徵所得稅申報作業要點第 4 點第 1 項第 12 款、第 12 點第 1 項第 8 款；民法第 1030-1 條、第 1030-3 條、第 1020-1 條）

十三、真的要過戶之前，照這個順序跑一遍

最後這一節只有動作，沒有道理。這個排法是有理由的：前一步查出來的東西，會決定後面那幾步還要不要做。

1. 先調謄本，看有沒有限制——土地登記謄本與建物登記謄本各一份，重點放在「其他登記事項」與限制登記欄位。眷改宅看禁止處分還在不在，農地看有沒有相關註記。這一步沒過，後面都不用算。
2. 確認標的類型，決定要套哪一套規則——是一般透天、眷改配售宅、農地或農舍，還是沒有保存登記的增建？四類的門檻不一樣，前面第八到第十節分別對應。
3. 查公告土地現值——屏東縣的線上查詢選行政區、段小段名後輸入地號；只知道門牌的話用門牌查詢功能。
4. 查前次移轉現值——同一個縣府系統，但要輸入權利人統一編號，所以請由所有權人本人或授權的人去查。
5. 拿兩個數字去試算土增稅——問稅捐稽徵機關，把「這次過戶要不要繳」和「將來配偶賣掉大概會是多少」分開問，這兩個答案才是你要衡量的東西。
6. 把過戶當下的成本一併算出來——房屋契稅、印花稅、登記費、書狀費，請地政士報一個總數。金額不大，但要先知道。
7. 問清楚房貸怎麼處理——房子的所有權和貸款債務是兩件事，要不要換人、換不換得成，直接問承貸銀行，不要用推測的。
8. 剩餘財產與離婚的那一段，找律師談過再決定——第十一節那三條民法規定，都不是自己讀條文就能套到個案上的。
9. 最後才去國稅局申報、拿證明書、跑地政——證明書沒到手，移轉登記辦不了；前面每一步都確認完，這一步才不會做白工。

省稅是結果，不是目的；先把代價算清楚，再決定要不要付它。

這篇把條文、官方問答與公開資料排在一起，是要讓你看懂自己正在決定什麼；它不能取代地政士、稅捐稽徵機關或律師就你這一案出具的專業判斷。稅額怎麼核、那筆限制登記還在不在、契約條款怎麼寫，請分別找上述單位確認過再做。新聞那一段只寫公開報導已經登過的事實；誰對誰錯不是本篇要處理的題目，也不做任何評斷。屏東的透天、農地、眷改宅與增建要過戶給配偶，歡迎找我聊。

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