崇大新城常被說成國宅，其實不是——它是眷村改建的，差別寫在謄本上

崇大新城不是國宅。它是眷村改建住宅，法源是《國軍老舊眷村改建條例》。這個差別不只是名詞問題，它會改變你買之前要看哪幾行字。

先把兩件事拆開。一件是「這個社區長什麼樣」——幾棟、幾層、幾戶、學區在哪、旁邊有什麼，這些網路上查得到；另一件是「這些房子當初怎麼來的」——誰配售的、有沒有轉售限制、限制解除了沒有，這些只有謄本會回答你。房仲平台的社區頁把第一件事寫得很滿，第二件事幾乎沒寫。而真正會讓一筆交易卡住的，通常是第二件。

我的店就在社區門口那條華盛街上，招牌上「崇大華盛」四個字，跟這個社區、這條街同名。所以這一篇我寫得比別篇細一點。

這篇的規矩先講清楚：法條我附條號，條文原文直接貼上來讓你自己核對；社區資料我寫出來源與查詢日期；查不到的我會直接說查不到，不用推估把版面補滿。你看到「我還沒查到」，那一格就是真的還不能拿來當依據。

這篇有十節，外加一組常見問答

• 這塊地以前是兩個眷村
• 眷村改建住宅，不是國宅
• 五年不能賣，從哪一天起算
• 屋齡：別用網頁的年份算，看謄本那一格
• 規格速覽，以及戶數為什麼有三個版本
• 每個網站算出來的均價都不一樣
• 學區是鶴聲，不是大同
• 我還沒查到、所以不寫的那些
• 八個最容易搞錯的地方
• 我看這個社區的先後順序
• 常見問題

一、先從門牌以外的地方講起：這塊地以前是兩個眷村

這個社區的來歷，是它跟屏東市其他大樓最不一樣的地方。

你現在看到的 22 棟大樓，蓋在兩個眷村的位置上。

依國家文化記憶庫收錄的社區沿革（建檔單位是屏東縣政府文化處），原址是民國 39 年（1950 年）興建的大武新村，與民國 43 年（1954 年）興建的崇武新村，兩村合稱大武町。這兩個村子當年是為了安置來臺國軍而建，匯集了來自 30 多省的不同族群；也因為這樣，大武町一帶發展出很多特色小吃，各式涼麵、蔥油餅、綠豆稀飯都在裡面。改建完工之後遷入的，還包括克難實踐新村、頭前溪新村、民族路眷村、實踐八村、大同新村、崇道新村、明德新村、潮州新村等眷村的住戶。

眷村文化被保存下來這件事，其實是寫進法律裡的。《國軍老舊眷村改建條例》第 1 條：

為加速更新國軍老舊眷村，提高土地使用經濟效益，興建住宅照顧原眷戶、中低收入戶及志願役現役軍（士）官、兵，保存眷村文化，協助地方政府取得公共設施用地，並改善都市景觀，特制定本條例；本條例未規定者，適用其他有關法律之規定。

翻成白話：這部法律要處理的不只是「把舊房子拆掉蓋新的」，它同時要照顧原眷戶、要保存眷村文化、也要幫地方政府取得公共設施用地。一個社區同時背著這三件事，它的產權規則自然就不會跟一般建案一樣。

關於「崇大」這兩個字的由來，在地常聽到的說法是崇武與大武各取一字。這個推論很合理，但我要誠實講：我查證時沒有找到任何官方文獻或公部門資料明文寫過命名原則。所以本文只寫「這是在地說法，未見官方文獻明文」，不寫成定論。

一個社區的身世不會影響它今天的屋況，但會影響它的產權規則。下一節就從這裡開始。

二、「這不是國宅嗎？」它是眷村改建住宅，而且法律有定義

「崇大新城不就是國宅？」這句話我聽過不只一次。

不是。

它是依《國軍老舊眷村改建條例》改建、由國防部這一套系統配售出去的住宅，公部門收錄的社區沿革寫得很清楚。這件事你自己也驗得起來，方向有兩個：一個是下面第 3 條的法定定義，對得上原址那兩個村的興建年份；另一個是那一戶的謄本，眷改宅的移轉限制會登記在上面，第三節會講要看哪一欄。至於一般人口中的「國宅」適用哪一部法、有哪些自己的限制，那是另一套規定，我這篇沒有逐條查證，就不在這裡下結論。

什麼叫「國軍老舊眷村」，法律有寫。《國軍老舊眷村改建條例》第 3 條：

本條例所稱國軍老舊眷村，係指於中華民國六十九年十二月三十一日以前興建完成之軍眷住宅，具有下列各款情形之一者：一、政府興建分配者。二、中華婦女反共聯合會捐款興建者。三、政府提供土地由眷戶自費興建者。四、其他經主管機關認定者。

本條例所稱原眷戶，係指領有主管機關或其所屬權責機關核發之國軍眷舍居住憑證或公文書之國軍老舊眷村住戶。

翻成白話：這部法律管的眷村有一道時間門檻——民國 69 年 12 月 31 日以前興建完成；而「原眷戶」也不是誰住在裡面就算，是領有居住憑證或公文書的那一戶。大武新村（民國 39 年）與崇武新村（民國 43 年）都在這道門檻之前，所以這塊基地走的是這一套。

對你來說，這個分類的實際意義只有一個：買這裡的房子，你要多看一組謄本上的欄位。那組欄位長什麼樣，下一節講。

三、講完它是什麼，講它帶著的限制：五年不能賣，從哪一天起算

這是全篇最該記住的一節。

眷改宅配售後有五年不得出售的限制，而五年是從「產權登記之日」起算，不是從完工那一天。

這個限制不是慣例，也不是傳說，它有條文，而且會被登記在謄本上。法律上的依據是《國軍老舊眷村改建條例》第 24 條：

由主管機關配售之住宅，除依法繼承者外，承購人自產權登記之日起未滿五年，不得自行將住宅及基地出售、出典、贈與或交換。

前項禁止處分，於建築完工交屋後，由主管機關列冊囑託當地土地登記機關辦理土地所有權移轉登記及建築改良物所有權第一次登記時，並為禁止處分之限制登記。

翻成白話，這條有四個關鍵詞要看清楚：

• 未滿五年：限制的長度是五年，不是三年也不是十年。
• 產權登記之日：起算點在這裡。不是完工日、不是交屋日、不是入住日。
• 出售、出典、贈與或交換：被限制的就這四種行為，而且條文開頭就寫「除依法繼承者外」——依法繼承不受這個限制。
• 禁止處分之限制登記：第 2 項明定要辦這筆登記，所以它看得到、查得到，你不必只聽賣方講。

崇大新城完工於民國 93 年（2004 年）9 月，這個時間點在建物登記謄本上對得起來（下一節講那一格怎麼看）。所以最早那一批配售戶的五年期限，在正常情況下早就屆滿了。

這是推算，不是查證結論。

而且推算對整個社區成立，不代表對每一戶都成立。民國 101 年（2012 年）12 月自由時報曾報導，這個社區當時還有一批未售出的空戶，國防部打算依相關辦法讓現役軍士官全額價購——那是 2012 年的狀況，現在早就不同了，我不拿它當現況。但它說明了一件事：同一個社區裡，各戶的產權登記日不一定是同一年。後來才配售出去的戶別，起算點會晚很多。所以正確的動作是逐戶調謄本，看「其他登記事項」欄有沒有還沒塗銷的禁止處分註記，而不是用社區屋齡去推。

這裡有一件我查不到的事：限制期滿之後，那筆限制登記要由誰申請塗銷、要備哪些文件，我查證時沒有找到官方的公開說明，所以這件事我只能講到這裡，實際請直接問屏東地政事務所。

條文只有兩項，但要看的是你那一戶的謄本。

四、屋齡怎麼算：網頁上的年份會錯，謄本上有一格才算數

這一節只教一個動作，但這個動作會影響你後面每一個判斷。

算屋齡不要抄網頁上的完工年，要看建物登記謄本上「建築完成日期」那一格。

為什麼要特別強調？因為這個社區的完工年份，在網路上就不只一個版本，連公部門網站之間都曾經對不起來。同一個社區、同一件事，不同的頁面給你不同的年份，你抄到哪一個，屋齡就差幾年——而屋齡一差，管線與設備的判斷、貸款年限的估算、甚至你願意出的價格都會跟著跑掉。

有標準答案的地方只有一個，而且不在網路上：建物登記謄本上的「建築完成日期」。那是登記機關的資料，不是誰整理出來的敘述，也沒有「哪個版本比較新」的問題。

這個社區的這一格，已經有實際的登記資料可以對。依建物登記謄本，華盛街 11 號那一棟（屏東市林內段 02271-000 建號，使用執照字號屏府建管使〔屏〕字第 161166 號）的建築完成日期為民國 93 年 9 月 9 日，也就是 2004 年 9 月，以 2026 年計，屋齡大約 22 年。這個日期與國家文化記憶庫收錄的社區沿革（民國 93 年 9 月完工）對得起來。

但下面這句同樣重要，請不要跳過：那是其中一棟的登記資料，不是 22 棟共用的答案。這個社區有 22 棟，如果分屬不同的使用執照，各棟的建築完成日期就可能差上幾個月。所以「這個社區大約 2004 年 9 月完工」可以拿來抓個大概，但你要買的那一戶到底幾年、持有期間怎麼算，仍然要調那一戶自己的建物登記謄本，以上面那一格為準。

順便把這件事的教訓留給你：網頁上的資料真的會錯，錯的還可以是政府的頁面。屋齡是很多判斷的起點，起點錯了，後面全部跟著錯，所以這一格請自己看過一次。

五、把查得到的規格集中放在一張表

下面這張表，每一格都有出處，來源與查詢日期寫在表格最下面。

表裡沒有的欄位不是我漏填，是我查不到，所以整列拿掉。

表裡的戶數也值得多講一句。我查到的戶數有三個版本：1,212、1,213、1,227。其中 1,212 這個數字，在國家文化記憶庫的社區沿革與 2012 年 12 月自由時報的報導上是一致的，也就是政府收錄的資料與當年的新聞對得起來；另外兩個版本出現在房仲平台的社區頁。

差在哪裡，我沒有查到明確說明。有可能是計入的單元範圍不同，也有可能是各平台建檔的時間點不同——這是我的推測，不是查證結果，請不要當成結論。本文採用政府資料與新聞來源一致的 1,212 戶。

連戶數都有三個版本，價格會有幾個版本？下一節就講這件事。

六、「我上網查過均價了」——你查到的是那個網站自己算的

「崇大新城一坪大概多少？我上網查過了。」這句話幾乎每個買方都講過。

你查到的那個數字，是那個網站自己算出來的統計值。

我查證時，同一個社區在不同房仲平台看到的均價彼此對不起來，連「成交幾筆」都各說各話。這不代表誰造假，它們算的本來就不是同一份東西。

一個「均價」要能被你核對，至少要先講清楚四件事：

1. 統計期間：算的是近一年、近三年，還是從有實價登錄以來全部。
2. 樣本範圍：含不含車位、含不含一樓店面、包含哪些坪型。
3. 單價的分母：是建坪（權狀坪數）還是室內坪，同一筆成交換個分母，單價就變一個樣。
4. 有沒有排除異常值：親友間移轉、含裝潢或家具的交易要不要剔除。

這四件事只要有一項不同，數字就會不一樣；而各平台的社區頁不一定會把這四件事寫在你看得到的地方。所以拿兩個網站的均價互相比較，比出來的常常不是行情，是統計方法。

這篇一個均價數字都不寫。要寫，我得先自己把這個社區的原始成交明細拉下來，分期間、分坪型、分有沒有含車位算過一輪，那件事我還沒做完。沒做完的東西我不會先寫成結論。

你自己也做得到：到內政部不動產交易實價查詢服務網，用社區名稱查詢，把原始成交明細下載下來，先把不同坪型分開，再把有車位與沒車位的分開。你會發現同一個社區裡，數字的分布比任何一個「均價」都有意義。

看行情要看分布，不要看一個數字。

七、「旁邊就是大同國小啊」——學區不是看旁邊

帶看的時候，偶爾會聽到有人指著附近說：學區就是那間吧。

學區不是看哪一間比較近，是看你的門牌落在哪一個里。

依屏東縣政府公告的國民小學基本學區範圍一覽表，鶴聲國小的學區裡列有「大武、厚生、崇武里」等里別；國民中學基本學區範圍一覽表裡，鶴聲國中的學區列有「大武里、崇武里、厚生里」等里別。所以這個社區的國小國中，答案是鶴聲國小、鶴聲國中。

附近確實還有大同國小，但依同一份學區表，大同國小的學區是安鎮、長安、永順、永光、永昌里與清溪里的部分鄰，並不包含大武里與崇武里。這是最容易搞錯的一格。

這個社區的門牌橫跨永大路與華盛街，公開資料上華盛街這一側的門牌登記在崇武里、永大路那一側有登記在大武里的門牌。好消息是，不論你買的那一戶落在哪一個里，國小國中的結論都一樣。

但有一件事我要先講清楚：我手上這兩份學區表的版本日期分別是 107.02.14 與 100.8.1，都不是最新學年度的版本；115 學年度有沒有調整，我還沒向屏東縣政府教育處或學校確認。

所以如果學區是你買這間房子的主要理由，請不要只看這篇。打電話問鶴聲國小或鶴聲國中的註冊組，或向縣府教育處查當學年度的公告，順便問清楚戶籍要遷入多久才算數——那一項各縣市各年度的規定不一定相同，我這篇也沒有查證。

學區是會逐年公告的東西，用當年度的版本，不要用去年的印象。

八、我還沒查到的那些，也一併列給你

這一節寫的是我查不到的東西。

一篇社區文章最容易造假的地方，就是這些「聽起來作者一定知道」的細節。

以下每一項，我都沒有找到可以引用的來源，所以本文不寫，也不推估：

• 管委會與管理費：現行費率、計價基準是按建坪還是室內坪、含不含清潔費。
• 車位：實際型態、是不是每戶都有、有沒有獨立產權、能不能單獨買賣。
• 公設比：沒有任何平台會替你算，要從權狀上的主建物、附屬建物與共有部分自己算。
• 一樓店面現況：2012 年的報導提過當時有店面空置，那是十四年前的狀況，不能當現況用。
• 步行時間：到屏東榮總、到鶴聲國小與鶴聲國中、到永大公園實際要走幾分鐘，我沒有實際走過並計時，所以不寫。
• 步行圈內的傳統市場：我查不到可以指名的市場，所以本文不寫任何市場名稱。
• 眷改宅的貸款態度：我沒有找到任何銀行或主管機關的公開說明，所以「比較難貸」和「一樣好貸」我都不寫。
• 棟別與樓層的價差邏輯：哪幾棟採光好、哪幾棟面向什麼，需要一戶一戶看過才敢講。

這幾項我會實地確認之後補上來。

在補上之前，你可以拿這張清單去問任何人——包括我。誰跟你講這幾項的數字，你都可以問一句：資料哪裡來的、什麼時候的。答不出來的，就先當作參考，不要當作依據。

九、八個最容易搞錯的地方

下面八條把前面各節的結論抽出來，去掉解釋只留判斷，你邊看物件邊核對就好：

1. 它是眷村改建住宅，不是國宅——原址是大武新村與崇武新村，依法改建而成，這會改變你要看的謄本欄位。（《國軍老舊眷村改建條例》第 3 條）
2. 五年限制從「產權登記之日」起算——不是完工日，不是交屋日，也不是入住日。（《國軍老舊眷村改建條例》第 24 條第 1 項）
3. 限制的行為只有四種，繼承不在內——出售、出典、贈與、交換；條文開頭寫明「除依法繼承者外」。（同條例第 24 條第 1 項）
4. 那個限制會登記在謄本上——所以查得到，看「其他登記事項」欄，不必靠口頭保證。（同條例第 24 條第 2 項）
5. 社區完工很久，不代表你那一戶也過了五年——餘戶後來才配售的情形存在過，逐戶看謄本。（依第 24 條起算點推得，屬推算）
6. 屋齡不要用網頁上的年份算——以建物登記謄本的「建築完成日期」為準；社區 22 棟若分屬不同使照，各棟還可能有差，要看你那一戶的。
7. 平台的均價是平台算的——統計期間、樣本、單價分母、有沒有排除異常值各不相同，不能當成交行情，要自己拉實價登錄原始明細。
8. 學區是鶴聲國小、鶴聲國中，不是大同國小——依縣府學區表，大同國小的學區不含大武里與崇武里；且我手上的版本偏舊，當學年度要自己再確認一次。

十、我看這個社區的先後順序：先調什麼、再問誰

下面七個動作，我自己看這個社區就是照這個先後在跑。第 1 項調不出來、或調出來有你看不懂的註記，剩下六項先擱著，那些答案多半會跟著變。

1. 先把那一戶的兩份謄本調出來：土地登記謄本一份、建物登記謄本一份，到地政事務所臨櫃或用地政線上服務申請。它排第 1 項，是因為第 2、3 項的答案就寫在這兩份文件裡。
2. 看「其他登記事項」欄：確認有沒有還沒塗銷的禁止處分之限制登記。有註記就先停下來，問清楚產權登記日與塗銷進度，再談價格。
3. 用「建築完成日期」算屋齡：不要用社區沿革或房仲平台上的年份，要看你那一戶謄本上的那一格。屋齡是後面每一個判斷的起點，起點要用登記資料。
4. 自己去實價登錄拉原始明細：到內政部不動產交易實價查詢服務網下載這個社區的成交資料，分坪型、分有無車位自己看分布，不要只看任何一個網站的均價。
5. 學區打電話確認當學年度公告：問鶴聲國小、鶴聲國中的註冊組或縣府教育處，順便問戶籍遷入的時間門檻。
6. 向社區管理單位問三件事：現行管理費的費率與計價基準、社區的財務與修繕狀況、規約有沒有影響你的使用（養寵物、外牆與窗戶、出租）。這三件事我這篇沒有寫，就是因為要現場問才準。
7. 把問到的答案寫進契約：車位怎麼算、限制登記由誰負責塗銷、屋況與漏水責任怎麼分，寫進特約條款。口頭講過但沒寫進去的，交屋以後幾乎主張不了。

這個社區的故事很好聽，但你要買的是其中一戶，不是那個故事——故事查得到，那一戶的謄本只有你自己去調。

講一下我能做到哪裡：我是不動產營業員，不是地政士，也不是律師，這篇能給你的是往哪裡查、要問誰，不是誰該負什麼責任的認定。條文原文我從全國法規資料庫抓下來逐字貼，社區沿革與規模用的是公部門收錄的資料，學區依屏東縣政府公告的學區表，每一項的出處與查詢日期都寫在旁邊，你可以自己點回去核對。有三件事請不要停在這一篇：那一戶的禁止處分登記還在不在、期滿之後要怎麼塗銷，問屏東地政事務所；這筆交易要繳哪些稅、稅額怎麼算，問所轄稅捐機關或地政士；貸得到幾成、年限多長，問你往來銀行的房貸窗口。至於民國 101 年那篇報導，我引它只是要說明餘戶配售有時間差，那是十四年前的畫面，不是今天的社區狀況，我也不評價當時的任何一方。

有巢氏房屋　屏東崇大華盛加盟店｜不動產營業員 陳書亞　證號 (109)368962｜0925-069-812（同 LINE）